Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Veräußerungskosten als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Eine die Zehnjahresfrist auslösende Anschaffung liegt auch vor, wenn eine betriebliche Immobilie durch Entnahme in das Privatvermögen gelangt. Für die Ermittlung des Gewinns sind dann nicht die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Überträgers heranzuziehen, sondern der bei der Überführung aus dem Betriebsvermögen angesetzte Entnahmewert.
Welche – erheblichen – steuerlichen Auswirkungen ein solcher Wertansatz haben kann, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem eine Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus zwei Geschwistern, ein Grundstück binnen der Zehnjahresfrist veräußert hatte, wobei der Vater der Geschwister das Grundstück zuvor aus seinem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die Kinder übertragen hatte. Einen Entnahmegewinn hatte der Vater damals nicht versteuert.
Die Kinder veräußerten das Grundstück für 570.600 € und wollten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns einen Entnahmewert von 556.335 € vom Veräußerungspreis abziehen. Diesen Wert leiteten sie aus dem Wert des Nachbargrundstücks ab, das im zeitlichen Zusammenhang mit der damaligen Entnahme zu einem entsprechenden Preis verkauft worden war. Das Finanzamt brachte jedoch nur die ursprünglichen Anschaffungskosten des Grundstücks (den Buchwert) von 11.582 € in Abzug, so dass ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 559.018 € verblieb.
Die Geschwister zogen gegen diesen Wertansatz bis vor den BFH, jedoch ohne Erfolg. Die Bundesrichter folgten der Berechnung des Finanzamts und erklärten, dass der Entnahmewert nur dann anstelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen sei, wenn er damals durch den Entnehmer auch tatsächlich zugrunde gelegt worden sei. Dies war hier aber nicht der Fall, da der Vater das Grundstück ohne Aufdeckung der stillen Reserven (erfolgsneutral) aus dem Betriebsvermögen entnommen hatte. Somit war der zum Zeitpunkt der Entnahme bestehende Buchwert (11.582 €) bei der Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns maßgebend.
Ab Juli können Eigentümer ihre Erklärungen abgeben
Die Umsetzung der Grundsteuerreform geht einen weiteren Schritt voran: Immobilieneigentümer müssen zwischen Juli und Oktober 2022 ihre Erklärung zur reformierten Grundsteuer abgeben. Die entsprechende Aufforderung hat das Bundesfinanzministerium im März 2022 veröffentlicht.
Abgefragt werden in der neuen Grundsteuererklärung unter anderem Angaben zur Lage des Grundstücks (einschließlich Gemarkung und Flurstück), Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücks- oder Gebäudeart sowie das Baujahr. Etliche Angaben können dem Kaufvertrag, dem Grundbuchauszug, Mietverträgen und – bei Wohnungseigentum – der Teilungserklärung entnommen werden. Die Bodenrichtwerte lassen sich aus dem internetbasierten Informationssystem BORIS entnehmen.
Die Steuererklärungen müssen grundsätzlich elektronisch per Elster abgegeben werden. Soweit die elektronische Übermittlung nicht zumutbar ist, kann das Finanzamt aber ausnahmsweise die Abgabe in Papierform ermöglichen. Hierfür stehen Vordrucke bereit. Bei der Abgabe der Erklärung kann Ihr Steuerberater behilflich sein.
Aus den Angaben aus der Grundsteuererklärung wird von den Finanzämtern ein sogenannter Grundsteuerwert berechnet. Erhalten die Grundbesitzer vom Amt später einen Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag, dann ist zunächst einmal noch nichts zu zahlen, denn diese Mitteilungen dienen nur der Information. Erst danach wenden die Städte und Gemeinden auf den ausgewiesenen Betrag ihren individuellen Hebesatz an und berechnen dann die zu zahlende Steuer. Eigentümer werden erst im Jahr 2025 erfahren, was die Reform für sie persönlich bedeutet, denn erst dann werden von den Städten und Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide mit Zahlungsaufforderung verschickt.
Hinweis: Die Reform der Grundsteuer ist erforderlich, da das Bundesverfassungsgericht im April 2018 das bisherige Bemessungsverfahren für verfassungswidrig erklärt hat. Es stellte umfassende Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundbesitz fest.